Wer seine Ferienimmobilie gleichzeitig selbst nutzt und vermietet, muss auf die Absetzbarkeit achten.
Wenn es um steuerliche Aspekte von deutschen Ferienimmobilien geht, muss der Eigentümer des Ferienhauses oder der Ferienwohnung einige grundlegende Dinge beachten. Zunächst einmal ist wichtig, ob der eigentümer die Ferienimmobilie vermietet, sie also als Kapitalanlage erworben hat, oder sie selbst nutzt.
Die meisten Ferienhäuser und -wohnungen haben eine Doppelfunktion, das heißt sie werden vom eigentümer einen Teil des Jahres selbst genutzt und den Rest des Jahres an andere vermietet. Diese Doppelfunktion führt zu steuerlichen Besonderheiten.
Bei der Einkommenssteuer stellt sich vor allem die Frage, wie der Aufwand des Eigentümers auf die Vermietung und die Selbstnutzung verteilt wird. Hierzu hat die Finanzverwaltung zwei grundlegende Schreiben herausgegeben. Demnach sind die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Zeiten der Selbstnutzung und der Vermietung zu verteilen. Die Zeiten des Leerstands werden also der Vermietung und der Selbstnutzung anteilig zugeordnet.
Entstehen steuerliche Verluste, prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt. Eine Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften lässt das Finanzamt nur zu, wenn man vorrechnen kann, dass in den nächsten 30 Jahren insgesamt mindestens eine schwarze Null erwirtschaftet wird. Auch bei der Umsatzsteuer muss der Eigentümer einer Ferienimmobilie wichtige Punkte beachten. Denn hier kann es sowohl zu besonderen Steuervorteilen als auch zu Schwierigkeiten kommen.
Wenn der Erwerber einer Ferienimmobilie die Absicht hat, diese zu vermieten, bekommt er von seinem Finanzamt die Umsatzsteuer zurückerstattet, die in den Anschaffungskosten und Betriebskosten enthalten ist. Wenn das Ferienhaus vom Erwerber auch selbst genutzt wird, kann man die Vorsteuern jedoch nur noch teilweise abziehen. Entscheidend sind dabei die Absichten des Erwerbers zum Kaufzeitpunkt der Immobilie. Wenn sich später zeigt, dass der Umfang der tatsächlichen Vermietung vom geplanten Umfang abweicht, muss der Vorsteuerabzug korrigiert werden. Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von sieben Prozent.
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Donnerstag, 23. Januar 2014
Donnerstag, 16. Januar 2014
Streit um Krankenhaus-Tagegeld
Das Oberlandesgericht Köln hat mit Urteil vom 11. Januar 2013 entschieden (Az.: 20 U 164/12), dass der Versicherte keinen Anspruch auf weitere Leistungen bei einer Weiterbehandlung in einem Sanatorium hat, wenn eine Klausel in den Versicherungs-Bedingungen vorsieht, dass ein Tagegeld nur bei einem unfallbedingten Krankenhausaufenthalt gezahlt wird.
Ein Mann und späterer Kläger hatte eine Unfallversicherung abgeschlossen. Der Versicherungsvertrag sah für den Fall, dass der Kläger unfallbedingt in einem Krankenhaus behandelt werden musste, u.a. die Zahlung eines Tagegeldes vor.
Als er einen Unfall erlitten hatte, wurde der Kläger zunächst in einem Krankenhaus behandelt. Danach begab er sich zur Durchführung einer Reha-Maßnahme in ein Sanatorium. Sein Versicherer erklärte sich zwar dazu bereit, für die Zeit des Krankenhausaufenthalts ein Tagegeld zu zahlen; die Zahlung eines Tagegeldes für die Zeit der Rehabilitations-Maßnahme lehnte er jedoch ab.
Der Versicherte sah das anders, da nach seiner Meinung sein Aufenthalt in dem Sanatorium dem im Krankenhaus gleichzusetzen sei und zog daher gegen seinen Versicherer vor Gericht.
Seine Klage wurde vom Landgericht Köln und auch vom Kölner Oberlandesgericht als unbegründet zurückgewiesen. Die Richter beider Instanzen verwiesen den Kläger auf den Wortlaut der Versicherungs-Bedingungen, nach welchen ein unfallbedingter Krankenhausaufenthalt Voraussetzung für die Zahlung eines Tagegeldes ist.
Die Richter wollten dem Einwand des Klägers nicht folgen, dass ein Krankenhaus einem Sanatorium gleichzusetzen sei, da sich ein Krankenhaus sowohl in seiner Ausstattung als auch in der Art der Behandlung der Patienten in entscheidenden Punkten deutlich von einem Sanatorium unterscheide.
Ein Sanatorium trägt in erster Linie der Rehabilitation und der Erholung der Patienten Rechnung, während in einem Krankenhaus intensiv-medizinisches Personal sowie medizinisch-technische Geräte zum einsatz kommen und der Behandlungsverlauf u.a. durch tägliche Visiten einer ständigen ärztlichen Überwachung unterliegt. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch werden in Sanatorien Patienten aufgenommen, die entweder an einer leichteren chronischen Krankheit leider, oder solche, die bereits einen Krankenhausaufenthalt oder eine sonstige Heilbehandlung hinter sich haben, einer weiteren Krankenhausbehandlung nicht mehr bedürfen, jedoch noch nicht völlig wiederhergestellt sind. Der Heilerfolg wird in erster Linie von einer geregelten Lebensweise, einer zweckmäßigen Diät, der Herausnahme aus der gewohnten Umgebung und der Fernhaltung störender Umwelteinflüsse erwartet. Die Sanatoriumsgäste sind meist nicht bettlägerig; sie haben daher auch die Möglichkeit das Sanatorium zu Spaziergängen zu verlassen. Ähnliches gilt für einen Aufenthalt in einem Kurbad.
Daher blieb die Klage erfolglos.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
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Ein Mann und späterer Kläger hatte eine Unfallversicherung abgeschlossen. Der Versicherungsvertrag sah für den Fall, dass der Kläger unfallbedingt in einem Krankenhaus behandelt werden musste, u.a. die Zahlung eines Tagegeldes vor.
Als er einen Unfall erlitten hatte, wurde der Kläger zunächst in einem Krankenhaus behandelt. Danach begab er sich zur Durchführung einer Reha-Maßnahme in ein Sanatorium. Sein Versicherer erklärte sich zwar dazu bereit, für die Zeit des Krankenhausaufenthalts ein Tagegeld zu zahlen; die Zahlung eines Tagegeldes für die Zeit der Rehabilitations-Maßnahme lehnte er jedoch ab.
Der Versicherte sah das anders, da nach seiner Meinung sein Aufenthalt in dem Sanatorium dem im Krankenhaus gleichzusetzen sei und zog daher gegen seinen Versicherer vor Gericht.
Seine Klage wurde vom Landgericht Köln und auch vom Kölner Oberlandesgericht als unbegründet zurückgewiesen. Die Richter beider Instanzen verwiesen den Kläger auf den Wortlaut der Versicherungs-Bedingungen, nach welchen ein unfallbedingter Krankenhausaufenthalt Voraussetzung für die Zahlung eines Tagegeldes ist.
Die Richter wollten dem Einwand des Klägers nicht folgen, dass ein Krankenhaus einem Sanatorium gleichzusetzen sei, da sich ein Krankenhaus sowohl in seiner Ausstattung als auch in der Art der Behandlung der Patienten in entscheidenden Punkten deutlich von einem Sanatorium unterscheide.
Ein Sanatorium trägt in erster Linie der Rehabilitation und der Erholung der Patienten Rechnung, während in einem Krankenhaus intensiv-medizinisches Personal sowie medizinisch-technische Geräte zum einsatz kommen und der Behandlungsverlauf u.a. durch tägliche Visiten einer ständigen ärztlichen Überwachung unterliegt. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch werden in Sanatorien Patienten aufgenommen, die entweder an einer leichteren chronischen Krankheit leider, oder solche, die bereits einen Krankenhausaufenthalt oder eine sonstige Heilbehandlung hinter sich haben, einer weiteren Krankenhausbehandlung nicht mehr bedürfen, jedoch noch nicht völlig wiederhergestellt sind. Der Heilerfolg wird in erster Linie von einer geregelten Lebensweise, einer zweckmäßigen Diät, der Herausnahme aus der gewohnten Umgebung und der Fernhaltung störender Umwelteinflüsse erwartet. Die Sanatoriumsgäste sind meist nicht bettlägerig; sie haben daher auch die Möglichkeit das Sanatorium zu Spaziergängen zu verlassen. Ähnliches gilt für einen Aufenthalt in einem Kurbad.
Daher blieb die Klage erfolglos.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
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Donnerstag, 9. Januar 2014
Dachlawine: Wer haftet im Schadenfall?
Langer ergiebiger Schneefall, steile Dächer ohne Schneefanggitter und plötzlicher Wetterumschwung sind oft die Ursache für den Abgang von Dachlawinen. Vor allem Hausbesitzer sollten sich ihrer Pflicht und der großen Gefahr, die Dachlawinen bedeuten können, bewusst sein.
Grundsätzlich haftet der Hausbesitzer, wenn ihn ein Verschulden trifft.Entscheidend dafür ist, ob er seiner Verkehrssicherungspflicht umfänglich nachgekommen ist. Es ist ratsam, dass sich Hausbesitzer über die jeweils gültigen Verordnungen informieren, denn für diese Pflichten gelten regional unterschiedliche Vorgaben. Diese Regeln können u.a. auch von der Dachneigung und der Lage des Hauses (Beispiel: belebte Verkehrsstraße, abgelegenes Wohngebiet) abhängig sein. Es ist durchaus möglich, dass die Verwendung von Schneefanggittern in schneereichen Gebieten bereits in der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer vorgeschrieben ist. Je schneereicher eine Region ist, desto strengere Maßstäbe werden angesetzt.
Besondere Sorgfalt wird erwartet, wenn sich bereits Überhänge von Schneemassen auf dem Dach befinden. Hausbesitzer müssen dann das Hausdach beobachten und im Notfall Maßnahmen ergreifen, um die Schädigung anderer zu vermeiden. Dies kann im Einzelfall sogar bedeuten, dass der Hausbesitzer bei akuter Dachlawinengefahr den Schnee vom Dach entfernen muss. Kann er dies selbst nicht erledigen, kann die örtliche Feuerwehr oder ein geeignetes Fachunternehmen mit der Beseitigung beauftragt werden. In schneearmen Regionen müssen Hausbesitzer nur in Ausnahmefällen - etwa bei sehr steilen Dächern oder extremen Witterungsbedingungen - Sicherungsmaßnahmen ergreifen.
Eine Entscheidung des Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 1 U 305/82) sieht vor, dass in Regionen mit normalerweise wenig Schnee ab einer Dachneigung von 45 Grad Schneefanggitter für notwendig erachtet werden. In typischen Schneegebieten ist indes schon ab 35 Grad Neigungswinkel ein Schutz als Vorsichtsmaßnahme gefordert.
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Grundsätzlich haftet der Hausbesitzer, wenn ihn ein Verschulden trifft.Entscheidend dafür ist, ob er seiner Verkehrssicherungspflicht umfänglich nachgekommen ist. Es ist ratsam, dass sich Hausbesitzer über die jeweils gültigen Verordnungen informieren, denn für diese Pflichten gelten regional unterschiedliche Vorgaben. Diese Regeln können u.a. auch von der Dachneigung und der Lage des Hauses (Beispiel: belebte Verkehrsstraße, abgelegenes Wohngebiet) abhängig sein. Es ist durchaus möglich, dass die Verwendung von Schneefanggittern in schneereichen Gebieten bereits in der Bauordnung der jeweiligen Bundesländer vorgeschrieben ist. Je schneereicher eine Region ist, desto strengere Maßstäbe werden angesetzt.
Besondere Sorgfalt wird erwartet, wenn sich bereits Überhänge von Schneemassen auf dem Dach befinden. Hausbesitzer müssen dann das Hausdach beobachten und im Notfall Maßnahmen ergreifen, um die Schädigung anderer zu vermeiden. Dies kann im Einzelfall sogar bedeuten, dass der Hausbesitzer bei akuter Dachlawinengefahr den Schnee vom Dach entfernen muss. Kann er dies selbst nicht erledigen, kann die örtliche Feuerwehr oder ein geeignetes Fachunternehmen mit der Beseitigung beauftragt werden. In schneearmen Regionen müssen Hausbesitzer nur in Ausnahmefällen - etwa bei sehr steilen Dächern oder extremen Witterungsbedingungen - Sicherungsmaßnahmen ergreifen.
Eine Entscheidung des Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 1 U 305/82) sieht vor, dass in Regionen mit normalerweise wenig Schnee ab einer Dachneigung von 45 Grad Schneefanggitter für notwendig erachtet werden. In typischen Schneegebieten ist indes schon ab 35 Grad Neigungswinkel ein Schutz als Vorsichtsmaßnahme gefordert.
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Donnerstag, 2. Januar 2014
Zahlt die Privathaftpflicht bei Verunreinigungen durch Katzen?
Das Saarländische Oberlandesgericht hat mit Beschluss vom 9. September 2013 (Az.: 5 W 72/13) entschieden, dass es nicht die Sache eines Privathaftpflichtversicherers ist, wenn tagsüber unbeaufsichtigte Katzen durch Verunreinigungen die gemietete Wohnung eines Versicherten beschädigen.
Bei Gericht hatte eine Frau einen Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe für einen Rechtsstreit gestellt, den sie mit ihrem Privathaftpflicht-Versicherer führen wollte, der sich geweigert hatte, für einen Schaden an der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung einzustehen, der von ihren Katzen verursacht worden war. Gemäß § 7 des Mietvertrages war die Haltung von Haustieren in der Wohnung erlaubt, "soweit dies nach Anzahl und Größe der Tiere allgemein üblichen Vorstellungen entspricht."
In der Wohnung hatte die in Vollzeit tätige, alleinstehende Frau drei Katzen gehalten, die sie tagsüber etliche Stunden alleine ließ. Als sie aus der Wohnung ausziehen wollte, wurde festgestellt, dass Teile des Parkettfußbodens einschließlich der Sockelleisten mit Tierurin verseucht waren. Die Kosten des dadurch erforderlichen kompletten Austauschs des Bodens forderte der Vermieter von der Mieterin ein. Diese verteidigte sich damit, dass sie Katzentoiletten aufgestellt habe. Da die Wohnung mit Möbeln zugestellt war, habe die die Verunreinigungen erst bei ihrem Auszug bemerkt.
Die Frau meldete den Vorfall gleichzeitig bei ihrem Haftpflicht-Versicherer und bat ihn darum, ihr Deckungsschutz zu gewähren. Doch dieser weigerte sich für den Schaden einzustehen.
Die Richter des Landgerichts Saarbrücken und auch die des Saarländischen Oberlandesgerichts wiesen den Antrag der Katzenhalterin auf Gewährung von Prozesskostenhilfe wegen der Aussichtslosigkeit, den Rechtsstreit gewinnen zu können, zurück.
Zur Begründung beriefen sich die Richter beider Instanzen auf den Wortlaut der Versicherungs-Bedingungen. Danach sind Haftpflichtansprüche wegen "Abnutzung, Verschleiß und übermäßige Beanspruchung" vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Damit sind Substanzschäden an einer Mietsache nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs versichert.
Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob das Halten von Haustieren als übermäßige Beanspruchung einer Mietwohnung zu werten ist. Das Halten von drei Katzen in einer Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung geht nach Ansicht beider Instanzen jedenfalls dann eindeutig über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, wenn die Tiere, wie im Fall der Antragstellerin nicht ausreichend betreut und beaufsichtigt werden.
Diese Art der tierhaltung, welche die Mietwohnung einem hohen Risiko der Verursachung erheblicher Schäden durch die weitgehend unbeaufsichtigten Tiere aussetzt, ist als übermäßige Beanspruchung im Sinne der Versicherungs-Bedingungen anzusehen.
Daher hat der Privathaftpflicht-Versicherer zu Recht die Leistungsübernahme verweigert, sa dass ausschließlich die Frau den erheblichen Schaden an ihrer ehemaligen Wohnung zu bezahlen hat.
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Bei Gericht hatte eine Frau einen Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe für einen Rechtsstreit gestellt, den sie mit ihrem Privathaftpflicht-Versicherer führen wollte, der sich geweigert hatte, für einen Schaden an der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung einzustehen, der von ihren Katzen verursacht worden war. Gemäß § 7 des Mietvertrages war die Haltung von Haustieren in der Wohnung erlaubt, "soweit dies nach Anzahl und Größe der Tiere allgemein üblichen Vorstellungen entspricht."
In der Wohnung hatte die in Vollzeit tätige, alleinstehende Frau drei Katzen gehalten, die sie tagsüber etliche Stunden alleine ließ. Als sie aus der Wohnung ausziehen wollte, wurde festgestellt, dass Teile des Parkettfußbodens einschließlich der Sockelleisten mit Tierurin verseucht waren. Die Kosten des dadurch erforderlichen kompletten Austauschs des Bodens forderte der Vermieter von der Mieterin ein. Diese verteidigte sich damit, dass sie Katzentoiletten aufgestellt habe. Da die Wohnung mit Möbeln zugestellt war, habe die die Verunreinigungen erst bei ihrem Auszug bemerkt.
Die Frau meldete den Vorfall gleichzeitig bei ihrem Haftpflicht-Versicherer und bat ihn darum, ihr Deckungsschutz zu gewähren. Doch dieser weigerte sich für den Schaden einzustehen.
Die Richter des Landgerichts Saarbrücken und auch die des Saarländischen Oberlandesgerichts wiesen den Antrag der Katzenhalterin auf Gewährung von Prozesskostenhilfe wegen der Aussichtslosigkeit, den Rechtsstreit gewinnen zu können, zurück.
Zur Begründung beriefen sich die Richter beider Instanzen auf den Wortlaut der Versicherungs-Bedingungen. Danach sind Haftpflichtansprüche wegen "Abnutzung, Verschleiß und übermäßige Beanspruchung" vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Damit sind Substanzschäden an einer Mietsache nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs versichert.
Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob das Halten von Haustieren als übermäßige Beanspruchung einer Mietwohnung zu werten ist. Das Halten von drei Katzen in einer Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung geht nach Ansicht beider Instanzen jedenfalls dann eindeutig über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, wenn die Tiere, wie im Fall der Antragstellerin nicht ausreichend betreut und beaufsichtigt werden.
Diese Art der tierhaltung, welche die Mietwohnung einem hohen Risiko der Verursachung erheblicher Schäden durch die weitgehend unbeaufsichtigten Tiere aussetzt, ist als übermäßige Beanspruchung im Sinne der Versicherungs-Bedingungen anzusehen.
Daher hat der Privathaftpflicht-Versicherer zu Recht die Leistungsübernahme verweigert, sa dass ausschließlich die Frau den erheblichen Schaden an ihrer ehemaligen Wohnung zu bezahlen hat.
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